آگاهی از نکات پیش خرید آپارتمان اولین قدم در مسیر خانه‌دار شدن به این شیوه است. آپارتمان‌ها می‌توانند گزینه‌ای ایده‌آل برای خانه‌ اول یا سرمایه‌گذاری ملکی باشند، اما هیچ‌کس نباید بدون در نظر گرفتن این عوامل مهم، صرفاً به دنبال سبک زندگی لوکس برود. آپارتمان‌ها که معمولاً ارزان‌تر از خانه‌های ویلایی هستند، جایگزینی مناسب برای افرادی به شمار می‌آیند که مایل‌اند در نزدیکی مراکز شهری زندگی کنند. با این حال خریداران هوشمند باید فراتر از برچسب قیمت نگاه کنند و پیش از امضای قرارداد، جوانب مثبت و منفی هر ملک را به دقت بررسی نمایند.

 اگرچه این روش ممکن است به ظاهر ساده و اقتصادی به نظر برسد، اما جزئیات و نکات بسیار مهمی دارد که نادیده گرفتن هر کدام از آن‌ها می‌تواند منجر به ضررهای مالی بزرگی شود. در این مقاله، به بررسی دقیق نکات مهم در پیش خرید آپارتمان می‌پردازیم که رعایت آن‌ها برای جلوگیری از مشکلات مالی و حقوقی در آینده ضروری است.

اساسی‌ترین نکات پیش خرید آپارتمان

پیش‌خرید آپارتمان، مسیری هوشمندانه برای خانه‌دار شدن با هزینه‌ کمتر نسبت به خرید نقدی به نظر برسد؛ اما همین مسیر، اگر بدون آگاهی و بررسی دقیق پیموده شود، می‌تواند به تصمیمی پرریسک تبدیل گردد.

برای آن‌که انتخاب شما صرفاً یک خرید نباشد، بلکه یک سرمایه‌گذاری‌ مطمئن و آرامش‌آور باشد، دانستن چند نکته‌ کلیدی ضروری‌ست. در این مطلب، به مهم‌ترین اصولی می‌پردازیم که پیش از امضای هر قراردادی باید مدنظر داشته باشید. نکاتی که اگر با دقت رعایت شوند، نه‌تنها احتمال بروز مشکل را کاهش می‌دهند، بلکه مسیر رسیدن به خانه‌ای مطمئن را برایتان هموارتر خواهند کرد. در ادامه به مهمترین نکات پیش خرید آپارتمان اشاره می‌کنیم:

بررسی مدارک مالکیت زمین

اولین و اساسی‌ترین قدم در نکات مهم در پیش خرید آپارتمان، بررسی سند مالکیت زمین پروژه است:

• زمین متعلق به شخص یا شرکتی است که قصد پیش‌فروش دارد؛
• سند مالکیت، شش‌دانگ و بدون مشکلات حقوقی و قضایی باشد؛
• نوع کاربری زمین باید مشخص باشد(مسکونی، تجاری، اداری یا…).

برخی موارد ممکن است ‌فروشنده، مالک زمین نباشد و صرفاً با یک قرارداد داخلی با مالک، وارد پروژه شده است و در حقیقت زمین دیگری را به شما می‌فروشد. در چنین مواردی، احتمال ایجاد اختلافات حقوقی بسیار بالا است.

 بررسی مجوزهای ساخت و پروانه ساختمانی

یکی از مهم‌ترین نکات پیش خرید آپارتمان، بررسی دقیق پروانه ساخت است؛ به همین دلیل موارد زیر را حتما چک کنید:

• تاریخ صدور پروانه ساخت
• تعداد طبقات مجاز، مساحت زیربنا و کاربری دقیق
• هماهنگی نقشه پروژه با مجوز شهرداری

بدون پروانه ساخت معتبر، کل پروژه با اخطار توقف ساخت مواجه خواهد شد. همچنین، هرگونه تخلف در ساخت می‌تواند منجر به جریمه، تأخیر در تحویل پروژه یا حتی تخریب بنا شود.

بررسی هویت فروشنده(سازنده) و سوابق کاری او

یکی از مهمترین نکات پیش از خرید آپارتمان، اطمینان از هویت ‌فروشنده، چه حقیقی باشد چه حقوقی، اهمیت زیادی دارد و از نکات مهم در پیش خرید آپارتمان است:

• شناسه ملی و کد اقتصادی شرکت فروشنده یا سازنده بررسی کنید؛
• سابقه کاری سازنده یا شرکت بررسی کنید شامل رزومه، پروژه‌های قبلی و کیفیت ساخت آنها، رضایت مشتریان سابق؛
• حتما سابقه تخلف، تأخیر، شکایت یا عدم تحویل در پروژه‌های قبلی را بررسی کنید.

با توجه به این نکات می‌توانید از اطلاعات موجود در اتحادیه مشاوران املاک، شهرداری یا استعلام از منابع حقوقی استفاده کنید تا خیال‌تان آسوده باشد.

تنظیم قرارداد بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان

مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان و نکات پیش خرید آپارتمان، قرارداد پیش‌خرید باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و شامل اطلاعات مشخص و کاملی باشد که موارد زیر را پوشش دهد:

• مشخصات کامل طرفین(خریدار و سازنده)
• اطلاعات دقیق پروژه: پلاک ثبتی، متراژ، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری و…
• زمان شروع و پایان پروژه
• شرایط پرداخت مالی
• تعیین ضمانت اجرایی برای تحویل به موقع
• مشخص کردن جرائم تأخیر، فسخ، خسارات و…

یکی از نکات پیش خرید آپارتمان این است که از تنظیم قرارداد در بنگاه ‌های غیررسمی یا صرفاً به صورت دوستانه و بدون ثبت در دفترخانه، باید جدا پرهیز کنید تا دچار مشکلات حقوقی و مالی در آینده نشوید!

تعیین دقیق جزئیات واحد خریداری‌شده

یکی از نکات مهم در پیش خرید آپارتمان، شفافیت در ویژگی‌های فنی و ظاهری واحد مورد نظر است. این جزئیات باید به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود:

• متراژ مفید و مشاع
• نوع اسکلت(فلزی، بتنی)
• نوع مصالح مصرفی(کاشی، سرامیک، درب‌ها، پنجره‌ها، آسانسور)
• سیستم‌های گرمایشی، سرمایشی، امنیتی
• جهت نورگیری و موقعیت جغرافیایی

عدم توجه به این نکات پیش خرید آپارتمان و جزئیات در قرارداد، می‌تواند منجر به سوءتفاهم یا تحویل واحدی متفاوت از چیزی که انتظار دارید شود.

تعیین نحوه پرداخت و زمان‌بندی آن

در نکات پیش ‌خرید آپارتمان، پرداخت‌ها معمولاً به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود و حالت قسط‎‌بندی دارد اما باید در هر مرحله نکاتی را رعایت نمایید:

• هر مرحله پرداخت پول، باید بر اساس با پیشرفت فیزیکی و واقعی پروژه باشد؛
• مدارک و مستندات پیشرفت کار ساختمان یا واحد، باید توسط مهندس ناظر تأیید شود؛
• پرداخت‌های خارج از عرف، پرداخت به واسطه‌ها یا پرداخت کل مبلغ در ابتدای قرارداد، ریسک بالایی دارد و نباید زیر بار آن بروید. به همین دلیل بهتر است پرداخت‌ها از طریق حساب رسمی شرکت یا فرد سازنده انجام شود و رسید بانکی به همراه تأییدیه کتبی دریافت گردد.

 تعیین شرایط تحویل آپارتمان یا واحد

شرایط تحویل واحد یا آپارتمان پیش‌خریدشده یکی از نکات مهم در پیش خرید آپارتمان است و موارد زیر باید به وضوح در آن مشخص باشد:

• تاریخ دقیق تحویل(روز، ماه و سال)
• وضعیت آپارتمان در زمان تحویل(نیمه‌کاره یا تکمیل‌شده، دارای پایان‌کار یا بدون آن و…)
• تمام مواردی که تحویل خواهید گرفت شامل کابینت، پکیج، شیرآلات، کف ‌پوش، سیستم‌های ایمنی و …
• همچنین باید مشخص کنید جریمه تأخیر در تحویل پروژه، چگونه محاسبه و پرداخت خواهد شد.

بررسی پایان‌کار و سند رسمی ملک

پس از اتمام پروژه، مالک یا سازنده باید پایان‌کار رسمی از شهرداری دریافت کند. بدون آن امکان صدور سند تفکیکی وجود ندارد. همچنین احتمال بروز تخلف در ساخت یا بدهی به شهرداری بسیار بالا خواهد بود. همچنین باید در قرارداد قید شود که فروشنده متعهد به تنظیم سند رسمی به نام خریدار در دفتر اسناد رسمی است و خریدار فقط پس از دریافت سند ملزم به پرداخت آخرین قسط خواهد بود.

 بیمه مسئولیت مدنی و تضمین کیفیت

یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان این است که بر اساس قانون، سازندگان موظف هستند پروژه را تحت پوشش بیمه تضمین کیفیت و بیمه مسئولیت مدنی قرار دهند. این بیمه‌ها حتما باید در قرارداد لحاظ شوند و نکات زیر را درباره آنها در نظر داشته باشید:

• سازنده باید نام شرکت بیمه و شماره بیمه‌نامه در قرارداد ذکر کند؛
• مدت زمان و نوع پوشش بیمه را باید کاملا مشخص باشد؛
• این دو بیمه شامل حوادث ساختمانی، ترک، نشست، عیوب فنی و … است.

مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی در حوزه املاک

اگر اطلاعات حقوقی شما در مورد نکات پیش خرید آپارتمان یا واحد، زیاد نیست یا از مفاد قرارداد اطلاعات چندانی ندارید، پیشنهاد می‌کنیم قبل از امضای قرارداد پیش‌خرید، با یک وکیل حقوقی مشورت کنید.

مشاوره با یک وکیل مجرب در حوزه املاک می‌تواند بسیاری از مشکلات احتمالی را کاهش دهد زیرا به خوبی موراد زیر را بررسی کرده و به اطلاع شما خواهد رساند:

• متن قرارداد را از نظر حقوقی بررسی می‌کند؛
• میزان تعهدات طرفین را تحلیل و شفاف‌سازی می‌کند؛
• و در نهایت شرایط فسخ قرارداد به هر دلیلی یا مطالبه خسارت به هر دلیلی را بررسی می‌کند.

 استعلام از سامانه پیش‌فروش ساختمان کشور

از نکات مهم در پیش خرید آپارتمان بررسی مجوز فروشنده واحد یا آپارتمان است. وزارت راه و شهرسازی کشور سامانه‌ای برای ثبت و پیگیری قراردادهای پیش‌فروش واحدهای مسکونی، اداری و تجاری در تمامی شهرها دارد. مراجعه به این سامانه برای بررسی مجوز فروشنده و ثبت قرارداد الزامی است. شما به عنوان خریدار می‌توانید با کد ملی فروشنده، صحت اطلاعات را بررسی کنید.

حضور ناظر قانونی پروژه و دفتر فنی

یکی از نکات پیش خرید آپارتمان که بسیاری از خریداران آن را نادیده می‌گیرند، وجود ناظر رسمی پروژه است. طبق قانون، هر پروژه ساختمانی باید دارای ناظر توسط نظام مهندسی باشد که بر روند ساخت، ایمنی پروژه، کیفیت مصالح و تطابق با نقشه از پیش‌آماده‌شده نظارت کند. اما قبل از حضور ناظر به این نکات دقت کنید:

• ناظر باید دارای پروانه معتبر و قانونی از نظام مهندسی باشد؛
• گزارش‌های دوره‌ای ساخت آپارتمان و واحدها توسط ناظر تهیه شده باشد؛
• تغییرات احتمالی در نقشه یا ساخت، باید با تأیید ناظر انجام شود تا مانع ساخت غیر اصولی شود.

تعیین وضعیت مشاعات

مشاعات از جمله راهروها، پشت‌ بام، حیاط، پارکینگ، لابی، آسانسور و سالن اجتماعات و… باید در قرارداد پیش‌فروش مشخص شوند و از دیگر نکات مهم در پیش خرید آپارتمان هستند. عدم توجه به این نکات پیش خرید آپارتمان که به ظاهر ساده هستند، ممکن است بعدها موجب دعوای حقوقی شود:

• نقشه مشاعات باید در قرارداد ضمیمه شود؛
• سهم هر واحد از مشاعات دقیقا قید شود.

بازدید مستمر از روند ساخت

اگرچه پیش‌خریدکننده در زمان عقد قرارداد واحدی تحویل نمی‌گیرد، اما باید اجازه بازدید مستمر از مراحل ساخت را داشته باشد. به همین دلیل بهتر است موارد زیر را طی ساخت پروژه انجام دهید:

• برنامه زمان‌بندی بازدیدها از قبل مشخص شود؛
• در هر بازدید گزارشی از وضعیت پروژه تهیه کنید تا سند حضور شما باشد؛
• دست خریدار باز باشد که بتواند ناظر شخصی برای کنترل کیفیت پروژه بفرستد.

سخن پایانی | پیش‌خرید، انتخابی بزرگ است؛ نه یک تصمیم ساده

نکات پیش خرید آپارتمان چیزی نیست که بتوانید به سادگی از کنار آنها بگذرید. متاسفانه بسیاری از مواردی که در مقاله امروز گفته شد توسط خریداران رعایت نمی‌شود. نتیجه این اتفاق در بسیاری از موارد کلاهبرداری فروشنده یا مشکلات حقوقی بعد از دریافت آپارتمان یا واحد مسکونی، اداری است.

در گروه ساختمانی کرمانی، باور داریم که خانه‌دار شدن باید با آرامش، اطمینان و شفافیت همراه باشد؛ نه با ابهام، استرس یا پشیمانی. تجربه ما نشان داده بسیاری از مشکلاتی که در فرآیند پیش‌خرید آپارتمان‌ها رخ می‌دهد، نه به‌خاطر پیچیدگی‌های فنی، بلکه به دلیل بی‌توجهی به نکات حقوقی و اعتماد بی‌پایه به وعده‌های شفاهی بوده است.

به همین دلیل، ما همواره تأکید می‌کنیم که هیچ‌گاه صرفاً بر اساس شناخت شخصی، تبلیغات یا حرف دیگران وارد معامله نشوید. قرارداد پیش‌خرید، باید دقیق، شفاف، رسمی و با مشورت حقوقی تنظیم شود. این یک انتخاب سرنوشت‌ساز است، نه یک معامله معمولی.

اگر تصمیم به پیش‌خرید گرفته‌اید، مطمئن شوید که با یک مجموعه‌ی معتبر، دارای سابقه شفاف، ضمانت اجرایی، و تعهد واقعی به کیفیت و حقوق مشتریان طرف هستید.

ما در کرمانی، ساختن خانه را آغاز یک رابطه می‌دانیم، نه پایان یک فروش. در هر گامی از این مسیر، با شما هستیم؛ شفاف، متعهد و همراه.