مشارکت در ساخت یکی از روش‌های پرکاربرد و سودآور در حوزه ساخت‌وساز است که به مالکان زمین و سازندگان این امکان را می‌دهد تا بدون نیاز به سرمایه‌گذاری کلان، پروژه‌های ساختمانی را اجرا کنند. در این روش، مالک زمین با واگذاری بخشی از ملک خود، در کنار یک سازنده حرفه‌ای، فرآیند ساخت را آغاز می‌کند. از سوی دیگر، سازنده با تأمین هزینه‌های ساخت و بهره‌گیری از تخصص فنی خود، پروژه را تکمیل کرده و در نهایت، طرفین از منافع حاصل از این همکاری بهره‌مند می‌شوند.

این روش به‌ویژه در شهرهای بزرگ که قیمت زمین بالاست و امکان نوسازی با منابع مالی شخصی دشوار است، کاربرد گسترده‌ای دارد. مشارکت در ساخت و ساز می‌تواند راهکاری مؤثر برای افزایش ارزش ملک، نوسازی بافت‌های فرسوده و بهره‌گیری از فناوری‌های نوین در ساختمان‌سازی باشد. بااین‌حال، برای موفقیت در این نوع مشارکت، آگاهی از نکات حقوقی، قراردادی و اجرایی آن ضروری است. در ادامه، جزئیات مهم این روش را بررسی می‌کنیم.

تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت چیست؟

ساخت و ساز اشتراکی با پیش فروش دو نوع سرمایه گذاری مجزا به حساب می‌آیند که با هم تفاوت‌های زیادی دارند. می‌توان گفت اگر قصد خرید خانه نوساز با پرداخت اقساط دارید، پیش‌فروش مناسب‌تر است، اما اگر مالک زمین هستید و قصد ساخت دارید، مشارکت در ساخت گزینه بهتری است.

تفاوت اصلی در این دو نوع سرمایه گذاری نحوه مالکیت، ریسک‌ها و نحوه پرداخت هزینه‌هاست. در پیش‌فروش، خریدار واحدی را که هنوز ساخته نشده از سازنده خریداری می‌کند، درحالی‌که در مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده با یکدیگر همکاری کرده و پس از ساخت، واحدها بین آن‌ها تقسیم می‌شود.

انواع مشارکت در ساخت و ساز به چه صورت است؟

نحوه مشارکت در ساخت مدل‌های مختلفی دارد که با توجه به شرایط مالک، سازنده و میزان سرمایه موردنیاز، بهترین روش انتخاب می‌گردد هر کدام از این روش‌ها مزایا و چالش‌های خاص خود را دارند .

این روش با کاهش هزینه‌های مالی و افزایش کیفیت ساخت‌وساز، می‌تواند بهبود وضعیت مسکن و ارتقاء استانداردهای زندگی را به دنبال داشته باشد. همچنین، ساخت و ساز مشارکتی به مالکان زمین‌ها این امکان را می‌دهد تا با تبدیل زمین‌های خود به ساختمان‌های جدید، از ارزش افزوده بیشتری برخوردار شوند.

 نحوه مشارکت در ساخت و ساز انواع مختلفی دارد که در ادامه به آن می‌پردازیم.

مشارکت در ساخت زمین

مشارکت در ساخت زمین به این صورت است که مالک زمین حق استفاده از زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده با تأمین منابع مالی و فنی، واحدهای مسکونی را احداث می‌کند.

یکی از مزایای مشارکت در ساخت مسکن در این روش این است که مالک زمین بدون نیاز به منابع مالی زیاد می‌تواند از زمین خود بهره‌برداری کند و در پایان پروژه، مالک بخشی از واحدهای احداث‌شده می‌شود. از سوی دیگر، سازنده نیز با تأمین منابع مالی و فنی، می‌تواند از سود حاصل از فروش یا اجاره واحدها بهره‌برداری کند. این نوع مشارکت باعث کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز و افزایش کیفیت واحدهای مسکونی می‌شود و می‌تواند به بهبود وضعیت مسکن و ارتقاء استانداردهای زندگی کمک کند.

موفقیت این مدل بستگی زیادی به اعتبار سازنده، شرایط قرارداد و نحوه تأمین مالی پروژه دارد.

مشارکت با سرمایه‌گذار

در این مدل، علاوه بر مالک و سازنده، یک سرمایه‌گذار نیز وارد پروژه می‌شود. سرمایه‌گذار بخشی از هزینه‌های ساخت را تأمین می‌کند و در نهایت، در سود و زیان پروژه سهیم می‌شود. این روش برای پروژه‌های بزرگ و زمان‌بر که نیاز به منابع مالی بیشتری دارند، مناسب است. مشارکت با سرمایه‌گذار معمولاً نیاز به تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف برای تقسیم منافع دارد.

شراکت در ساخت بدون بلاعوض

در این نوع مشارکت، مالک زمین هیچ مبلغی را به سازنده پرداخت نمی‌کند و سازنده نیز تنها با سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه به سهم خود از واحدهای احداث‌شده دست می‌یابد. این نوع مشارکت معمولاً در پروژه‌های بزرگ و با شرایط خاص انجام می‌شود و نیازمند توافقات دقیق و شفاف است.

مشارکت در ساخت بدون بلاعوض به مالکان زمین‌ها این امکان را می‌دهد تا بدون نیاز به منابع مالی اضافی، از زمین‌های خود بهره‌برداری کنند و در پایان پروژه مالک بخشی از واحدهای احداث‌شده شوند. از سوی دیگر، سازنده نیز با تأمین منابع مالی و فنی، می‌تواند از سود حاصل از فروش یا اجاره واحدها بهره‌برداری کند. این نوع مشارکت به ویژه در مناطقی که تقاضا برای واحدهای مسکونی یا تجاری بالا است، بسیار مفید و سودآور است.

مشارکت با پیمانکار دستمزدی

در این روش، مالک زمین با یک پیمانکار قرارداد می‌بندد و هزینه ساخت را به‌صورت نقدی یا اقساطی پرداخت می‌کند. پیمانکار موظف است بر اساس توافق، پروژه را با مشخصات فنی تعیین‌شده اجرا کند. در این مدل، مالک از افزایش ارزش ملک پس از ساخت بهره‌مند می‌شود، اما تأمین سرمایه اولیه بر عهده او خواهد بود.

مشارکت با شرکت‌های ساختمانی و تعاونی‌ها

برخی شرکت‌های ساختمانی و تعاونی‌های مسکن پیشنهاد مشارکت در ساخت را به مالکان ارائه می‌دهند. در این طرح مشارکت در ساخت، مالک با یک نهاد معتبر همکاری می‌کند و از مزایای مدیریت حرفه‌ای، تأمین مالی و اجرای اصولی پروژه بهره‌مند می‌شود. این روش معمولاً شفاف‌تر و کم‌ریسک‌تر است، اما مالک باید شرایط تعیین‌شده از سوی شرکت را بپذیرد.

مشارکت BOT (ساخت، بهره‌برداری، انتقال)

در روش BOT، یک شرکت سازنده مسئولیت ساخت و بهره‌برداری از ملک را برای یک دوره مشخص بر عهده می‌گیرد و پس از پایان مدت قرارداد، ملک را به مالک واگذار می‌کند. این روش بیشتر برای پروژه‌های تجاری، اداری و مسکونی بزرگ کاربرد دارد و به مالک امکان می‌دهد بدون سرمایه‌گذاری مستقیم، از افزایش ارزش ملک در آینده بهره ببرد.

مشارکت در ساخت ویلا

مشارکت در ساخت ویلا به معنای همکاری بین مالک زمین و سازنده برای احداث ویلاهای مجلل و لوکس است. در این نوع مشارکت، مالک زمین حق استفاده از زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده با تأمین منابع مالی و فنی، ویلاها را احداث می‌کند. درصد سهم هر طرف بر اساس توافقات اولیه و میزان سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود.

یکی از مزایای این نوع مشارکت این است که مالک زمین بدون نیاز به منابع مالی زیاد می‌تواند از زمین خود بهره‌برداری کند و در پایان پروژه، مالک بخشی از ویلاهای احداث‌شده می‌شود. از سوی دیگر، سازنده نیز با تأمین منابع مالی و فنی، می‌تواند از سود حاصل از فروش یا اجاره ویلاها بهره‌برداری کند. این نوع مشارکت به ویژه در مناطق گردشگری و ویلایی که تقاضا برای ویلاهای لوکس بالا است، بسیار مفید و سودآور است

شرایط مشارکت در ساخت مسکن

در پروژه‌های ساخت و ساز مشارکتی، تعیین درصد سهم هر طرف و تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این درصد معمولاً بر اساس میزان سرمایه‌گذاری و نقش هر طرف در پروژه تعیین می‌شود و باید به طور دقیق و شفاف در قرارداد ذکر شود تا هر گونه اختلاف و مشکل احتمالی در آینده جلوگیری شود.

این نوع مشارکت به عنوان یکی از راه‌های مؤثر برای تأمین مسکن و بهبود وضعیت مسکن در جوامع مختلف شناخته می‌شود و می‌تواند به کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز و افزایش کیفیت واحدهای مسکونی کمک کند.

در ادامه به مهم‌ترین مواردی که باید در ساخت و ساز مشارکتی مدنظر باشد اشاره می‌کنیم.

بررسی سوابق و توانمندی‌های شریک اجرایی

مشارکت در ساخت آپارتمان شامل مراحل مختلفی است که از انتخاب مکان مناسب، طراحی نقشه‌های اجرایی، اخذ مجوزها و تا مراحل اجرای ساخت و ساز ادامه دارد. در هر یک از این مراحل، نقش هر یک از طرفین باید به طور دقیق و شفاف مشخص شده و هماهنگی‌های لازم صورت گیرد تا پروژه با موفقیت به پایان برسد.

 یکی از مهم‌ترین مواردی که در مشارکت مدنظر باشد، بررسی سوابق و توانمندی‌های شریک اجرایی است. شریکی که سابقه خوبی در پروژه‌های مشابه داشته و توانایی مدیریت مالی و اجرایی بالا داشته باشد، می‌تواند عامل موفقیت پروژه شود.

شرایط تأمین مالی در شراکت در ساخت

تأمین مالی پروژه نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. باید مشخص شود که هزینه‌های پروژه چگونه و در چه زمان‌هایی تأمین می‌شوند و هر طرف چه میزان سهمی در این تأمین مالی دارد.

همچنین، در شرایط مشارکت در ساخت آپارتمان باید به مواردی مانند نحوه تقسیم واحدها، درصد سهم هر طرف و زمان‌بندی اجرای پروژه توجه شود. این مسائل از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند و باید به طور دقیق و شفاف در قرارداد ذکر شوند تا هر گونه اختلاف و مشکل احتمالی در آینده جلوگیری شود.

کمیسیون مشارکت

کمیسیون مشارکت در ساخت یکی از موضوعات مهم و حساس در این نوع همکاری‌هاست. مشارکت نیازمند تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف برای تعیین درصد کمیسیون هر طرف است. این کمیسیون معمولاً بر اساس میزان سرمایه‌گذاری و نقش هر طرف در پروژه تعیین می‌شود و می‌تواند به صورت درصدی از سود حاصل از فروش یا اجاره واحدها باشد.

میزان کمیسیون مشارکت در ساخت باید به طور دقیق و شفاف در قرارداد ذکر شود تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود. همچنین، توافقات مرتبط با کمیسیون باید به‌صورت کتبی و با امضای هر دو طرف صورت گیرد تا از لحاظ قانونی معتبر باشد. این نکات به طرفین کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری در پروژه‌های ساخت و ساز مشارکتی فعالیت کنند و از نتایج مثبت آن بهره‌مند شوند.

عرف مشارکت در ساخت چگونه است؟

مشارکت در ساخت یکی از روش‌های معمول در ایران برای نوسازی ساختمان‌ها و توسعه املاک است. صفر تا صد مشارکت در ساخت و ساز شامل مراحل مختلفی از جمله انتخاب شریک، تنظیم قرارداد، تأمین مالی، اجرا و نظارت بر پروژه است. این فرایند نیازمند شناخت دقیق از شرایط مشارکت در ساخت خانه است، چرا که هر پروژه دارای ویژگی‌ها و نیازهای خاص خود است.

عرف تعهدات طرفین که باعث ضمانت مشارکت در ساخت می‌شود به شرح زیر است:

درصد شراکت در ساخت

درصد مشارکت در ساخت به میزان سهم هر یک از طرفین در پروژه اشاره دارد و یکی از عوامل تعیین‌کننده در موفقیت پروژه است. این درصد معمولاً بر اساس میزان سرمایه‌گذاری و نقش هر یک از طرفین در اجرای پروژه تعیین می‌شود. برای مثال، در پروژه‌ای که مالک زمین به عنوان یک طرف اصلی و شریک اجرایی به عنوان طرف دیگر در نظر گرفته می‌شوند، درصد سهم هر کدام می‌تواند به تناسب میزان سرمایه‌گذاری و تلاش اجرایی آنها مشخص شود.

این شرایط شامل تعیین دقیق درصد مشارکت هر طرف از ابتدا است تا در آینده اختلافی بروز نکند. این درصد معمولاً در قرارداد مشارکت ذکر می‌شود و باید به طور دقیق و شفاف تعریف شود.

در مواردی که سرمایه‌گذاری بین طرفین به نسبت مساوی نباشد، توافق دقیق در مورد درصد مشارکت و سود و زیان حاصله از پروژه بسیار اهمیت دارد. این توافقات باید در قراردادهای کتبی و قانونی به‌صورت شفاف مشخص شود تا هیچ‌گونه ابهامی باقی نماند. هر گونه تغییر در درصد مشارکت نیز باید با موافقت هر دو طرف انجام شود و به‌صورت رسمی و قانونی ثبت گردد.

حق مشارکت در ساخت چیست؟

حق مشارکت در ساخت و ساز در واقع به حقی است که به مالک یا سازنده در یک قرارداد بر اساس توافق طرفین، به آنها داده می‌شود. این حق شامل اختیارات، تعهدات و منافع هر طرف در پروژه ساخت‌وساز است.

انواع حقوق در ساخت و ساز اشتراکی

• حق مالک: مالک زمین حق دارد در ازای واگذاری ملک خود به سازنده، بخشی از واحدهای نوساز را طبق قرارداد دریافت کند. این حق شامل انتخاب واحدها، نظارت بر پروژه، دریافت ضمانت‌های اجرایی و سایر توافقات ذکرشده در قرارداد است.
• حق سازنده: سازنده در ازای تأمین هزینه‌های ساخت و اجرای پروژه، مالک بخشی از واحدهای ساخته‌شده می‌شود. همچنین، در برخی قراردادها سازنده حق فروش، اجاره یا واگذاری سهم خود را دارد.
• حق فسخ یا تعدیل قرارداد: در برخی شرایط خاص، هر یک از طرفین می‌توانند درخواست فسخ یا اصلاح قرارداد را داشته باشند، مثلاً در صورت تأخیر در اجرا یا افزایش شدید هزینه‌های ساخت.
• حق انتقال سهم مشارکت: برخی قراردادها به مالک یا سازنده اجازه می‌دهند سهم خود را به شخص ثالث واگذار کنند، البته با شرایط مشخص و در مواردی با موافقت طرف مقابل قابل انجام است.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت و ساز

در پروژه‌های مشارکت در ساخت، یکی از مسائل مهم تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت بین طرفین است. این تقسیم معمولاً بر اساس توافقات اولیه و میزان سرمایه‌گذاری هر طرف صورت می‌گیرد. بهتر است در ابتدای کار طبق یک قرار داد مشخص این تقسیم بندی مشخص شود. انواع تقسیم واحدها به شرح زیر است:

تقسیم واحد بر اساس درصد سهم طرفین

در این روش، سهم مالک و سازنده بر اساس ارزش زمین و هزینه‌های ساخت مطابق با یکی از موارد زیر تعیین می‌شود.

• ۶۰٪ مالک – ۴۰٪ سازنده (در زمین‌های باارزش و مناطق خوب)
• ۵۰٪ مالک – ۵۰٪ سازنده (وقتی ارزش زمین و هزینه ساخت برابر است)
• ۴۰٪ مالک – ۶۰٪ سازنده (در زمین‌های کم‌ارزش که هزینه ساخت بالایی دارد)

 تقسیم بر اساس متراژ واحدها

در این روش برای تقسیم طبقات در مشارکت در ساخت، طرفین می‌توانند به جای درصد خود بر اساس متراژ کل زیربنا واحد بردارند. مثلاً اگر پروژه ۱۰۰۰ مترمربع زیربنا داشته باشد و سهم مالک ۵۰٪ باشد، ۵۰۰ مترمربع به او تعلق می‌گیرد.

 تقسیم بر اساس تعداد واحدها

در این نوع تقسیم بندی بین طرفین توافقی صورت می‌گیرد که طرفین تعداد مشخصی از واحدها را بدون توجه به متراژ دقیق آن‌ها بردارند.

تقسیم واحدها بر اساس موقعیت

در این روش موقعیت مکانی بر اساس ارزش‌های زیر تعیین و سپس تقسیم بندی انجام می‌گیرد:

• واحدهای جلو یا جنوبی معمولاً گران‌تر هستند.
• واحدهای طبقات بالا ارزش بیشتری دارند.
• واحدهای همکف یا تجاری محاسبه قیمتی جدا دارند.

خطرات مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت گزینه خوبی برای سرمایه دارانی است که می‌خواهند با شراکت به بهره وری از زمین یا سرمایه خود برسند. هرچند این روش مزایای زیادی دارد؛ اما اگر اصولی پیش نرود در عین حال معایبی نیز دارد که باید قبل از ورود به چنین توافقی در نظر گرفته شوند. برخی از مهم‌ترین معایب مشارکت در ساخت عبارتند از:

1. عدم شفافیت در قرارداد و اختلافات حقوقی
2. انتخاب سازنده نامعتبر
3. تأخیر در اجرای پروژه
4. کاهش کیفیت ساخت
5. مشکلات مربوط به سهم‌بندی واحدها
6. نوسانات بازار مسکن
7. عدم شفافیت در تعهدات مالی و ضمانت‌ها
8. امکان کلاهبرداری و سوءاستفاده
9. تغییرات احتمالی در قوانین و مقررات و تأثیر بر سرمایه گذاری

مشارکت در ساخت در قم

یکی از شهرهای منتخب برای مشارکت در ساخت قم است. قم با توجه به شرایط اقتصادی و فرهنگی خاص، دارای ویژگی‌های منحصر به فردی است که ارزش سرمایه گذاری را چند برابر می‌کند. در ادامه به مهم‌ترین این دلایل اشاره می‌کنیم.

1. جایگاه مذهبی شهر قم
2. توریستی بودن شهر قم
3. جایگاه علمی و سیاسی شهر قم
4. امنیت بالا
5. هزینه زندگی معمول
6. شاه راه ارتباطی
7. حضور شرکت‌های تولیدی و صنعتی بزرگ
8. نزدیکی به پایتخت
9. افزایش نرخ جمعیت
10. نرخ رو به افزایش ورود سرمایه گذاران جدید داخلی و خارجی
11. پایین بودن قیمت مسکن نسبت به سایر شهرها
12. آلودگی کمتر نسبت به پایتخت
13. تمرکز دولت بر توسعه شهرهای مذهبی
14. ترافیک بسیار کم، استرس کم و آسایش و راحتی زندگی

گروه ساختمانی کرمانی در شهر قم یکی از معتبرترین شرکت‌های ساختمانی است که می‌تواند به شما در این امر کمک کند.

جمع‌بندی

در مجموع مشارکت در ساخت به عنوان یکی از روش‌های مؤثر و کارآمد برای نوسازی و توسعه ساختمان‌ها و زیرساخت‌های شهری محسوب می‌شود. این روش با همکاری بین مالکین زمین و سازندگان، امکان تأمین منابع مالی و فنی مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های مختلف را فراهم می‌آورد. همچنین، با توجه به شرایط و نیازهای خاص هر منطقه، شرایط مشارکت در ساخت می‌تواند متفاوت باشد و نیازمند تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف است.

این نوع مشارکت به شرطی که در ذیل قراردادهای شفاف و در نظر گرفتن سود و زیان دو طرف اتفاق بیفتد با کاهش هزینه‌های مالی و افزایش کیفیت ساخت‌وساز، به بهبود وضعیت مسکن و ارتقاء استانداردهای زندگی کمک می‌کند و می‌تواند راه‌حلی مناسب برای تأمین نیازهای مسکونی و توسعه زیرساخت‌های شهری باشد.

 سوالات متداول در مورد مشارکت در ساخت