در سال‌های اخیر، سرمایه گذاری مسکن تهران همواره یکی از گزینه‌های اصلی سرمایه‌ گذاران بوده است. بسیاری از افراد تصور می‌کنند با خرید و فروش ملک در تهران می‌توانند به سود مطمئن و قابل توجهی برسند. با این حال، بررسی دقیق شرایط بازار نشان می‌دهد که سرمایه گذاری مسکن در تهران به دلایل متعددی مانند افزایش شدید قیمت‌ها، محدودیت عرضه زمین و اشباع نسبی بازار، دیگر مانند گذشته بازدهی تضمین ‌شده‌ای ندارد.

رشد نامتوازن قیمت‌های مسکن در تهران نسبت به درآمد خانواده‌ها، موجب شده بخش زیادی از تقاضای مصرفی واقعی از این بازار خارج شود و سرمایه گذاران نیز برای کسب سود واقعی با ریسک بالاتری روبه ‌رو شوند. در این مقاله به بررسی دقیق این سوال خواهیم پرداخت که آیا سرمایه گذاری مسکن در تهران تنها گزینه است و هنوز هم سودآور است یا خیر؟

آیا سرمایه گذاری مسکن تهران هنوز سودآور است؟

در نگاه کلی مثل همیشه سرمایه گذاری مسکن تهران گزینه جذابی به نظر می‌رسد، زیرا همواره پایتخت به عنوان مرکز اقتصادی و سیاسی و قطب منابع کشور مورد توجه بوده است. با وجود این، باید به این واقعیت توجه داشته باشید که سودآوری سرمایه گذاری مسکن در تهران به شدت به شرایط اقتصادی و سیاسی و سیاست‌های کلان دولت‌ها وابسته است.

در ادامه به بررسی چند نکته قابل توجه برای تصمیم گیری برای سرمایه گذاری تهران می پردازیم:

شکاف قیمتی شمال و جنوب تهران؛ واقعیتی تعیین‌کننده در سرمایه‌گذاری

بررسی داده‌های رسمی نشان می‌دهد که بازار مسکن تهران نه تنها در سطح کلان با افت میانگین قیمت همراه بوده، بلکه درون شهر نیز شکاف معناداری میان شمال و جنوب دیده می‌شود. در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع در تهران طی خرداد ۱۴۰۴ به حدود ۱۰۲ میلیون تومان رسیده و یک ماه بعد تا مرز ۹۳ میلیون تومان عقب‌نشینی کرده است، مناطق شمالی شهر توانسته‌اند در همین دوره رشد مثبت ۵ تا ۶ درصدی را تجربه کنند. در مقابل، بخش‌های جنوبی و حاشیه‌ای تهران با کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت‌ها روبه‌رو بوده‌اند. این اختلاف روند نشان می‌دهد که پایداری ارزش سرمایه در تهران به شدت به موقعیت جغرافیایی وابسته است و نمی‌توان تصویری یک‌دست از کل شهر ارائه داد. برای سرمایه‌گذاران، این واقعیت به معنای آن است که انتخاب منطقه، اهمیت بیشتری از خود «ورود یا عدم ورود به بازار تهران» دارد.

سرمایه گذاری مسکن پردیس تهران و جنوب تهران؛ هوشمندانه یا پرریسک؟

برخی سرمایه ‌گذاران به جای ورود مستقیم به مناطق گران ‌قیمت پایتخت و سرمایه گذاری مسکن تهران، به سراغ مناطق حاشیه‌ای مانند سرمایه گذاری مسکن پردیس تهران یا سرمایه گذاری مسکن جنوب تهران می‌روند این مناطق به دلیل قیمت پایین ‌تر و دسترسی نسبی به تهران، گزینه‌هایی قابل توجه محسوب می‌شوند.

پردیس به‌ ویژه با پروژه‌های انبوه ‌سازی دولتی و خصوصی توانسته بخشی از تقاضای مصرفی را به خود جذب کند. در عین حال جنوب تهران نیز به دلیل هزینه پایینتر زمین، مورد توجه سرمایه ‌گذاران کوچک و متوسط قرار گرفته است.

اما باید در نظر داشته باشید که این مناطق نیز با چالش‌هایی مانند کمبود زیرساخت‌های شهری، محدودیت‌های حمل ‌و نقل، تراکم بالای جمعیت و شلوغی، گاهی نبود امنیت لازم و ریسک نوسانات قیمتی بالا مواجه‌ هستند.

مضاف بر اینکه این نکته مهم را در نظر داشته باشید در چند سال اخیر قیمت تمام مناطق تهران به شکل سرسام آوری افزایش پیدا کرده است و همین که نام “تهران” بر یک منطقه گذاشته شده، یعنی گران بودن!

بنابراین هرچند در ظاهر سرمایه گذاری در پایتخت یا حومه آن می‌توانند سودآور باشند، اما همچنان نسبت به سایر گزینه‌های سرمایه ‌گذاری جای بررسی و احتیاط بیشتری دارد.

ریسک‌های محیطی و ساختاری و اثر آن بر بازار مسکن تهران

سرمایه گذاری مسکن تهران تنها به شاخص‌های قیمتی محدود نمی‌شود. شرایط محیطی و ساختاری شهر نیز نقشی مهم ایفا می‌کنند.

• زلزله

 تهران بر روی و در مجاورت چند گسل فعال از جمله گسل شمال تهران، مشا و ری قرار دارد. پژوهش‌های زمین‌شناسی احتمال وقوع زلزله‌هایی با بزرگی شش تا هفت ریشتر را برای این پهنه‌ها محتمل دانسته‌اند. در چنین شرایطی، استانداردهای مهندسی سازه و کیفیت ساخت به عاملی حیاتی در انتخاب پروژه تبدیل می‌شود.

• آلودگی هوا

 این شهر بارها در سال با روزهای ناسالم و حتی شرایط اضطراری مواجه می‌شود؛ به‌گونه‌ای که در پاییز و زمستان ۱۴۰۳ چندین بار ادارات و مدارس به دلیل آلودگی تعطیل شدند. این عامل نه‌تنها بر کیفیت زندگی اثر می‌گذارد، بلکه هزینه‌های سلامت و تمایل بلندمدت به سکونت در تهران را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.

• افزایش آمار مهاجرت معکوس

در سال‌های اخیر پایتخت دچار مشکلات متعددی شده که پایتخت‌ نشینان را مجبور به مهاجرت معکوس کرده و باعث شده است با کاهش سرمایه گذاری مسکن تهران افراد به سرمایه گذاری ملک در شهرهای دیگر مانند شمال و جنوب کشور، اصفهان، قم، شیراز و… روی آورند. از جمله مشکلات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• افزایش نرخ تورم
• سیاست‌های کنترل بازار مسکن
• جنگ
•  کمبود منابع آب
• آلودگی هوا گسترده و شدید
• افزایش بیماری‌های تنفسی
• افزایش آمار جرم و دزدی
• ترافیک سنگین و اتلاف وقت
• محدودیت رفت و آمد در سطح شهر به دلیل ترافیک
• تراکم جمعیت بسیار بالا و شلوغی محیط
• گرانی مایحتاج و خورد و خوراک روزانه نسبت به شهرهای دیگر
• قرار داشتن تهران بر روی گسل و امکان زلزله مخرب
• محدودیت‌های ساخت ‌و ساز در بسیاری از مناطق به دلیل کمبود منابع

این مشکلات باعث شده است سرمایه ‌گذاران با دوره‌های رکود طولانی ‌مدت مواجه شوند؛ حتی بسیاری از اقشار دانشجویی و مهاجر در تهران قدرت خرید خانه را ندارند و به ناچار به خوابگاه‌ها و پانسیون‌ها روی می‌آروند

بهترین پیشنهادات برای سرمایه‌گذاری در تهران

بازار مسکن تهران همچنان بزرگ‌ترین و نقدشونده‌ترین بازار کشور است، اما داده‌های اخیر نشان می‌دهد میانگین قیمت‌ها از توان خرید بخش زیادی از متقاضیان مصرفی فراتر رفته و بازده واقعی سرمایه‌گذاری به شدت به منطقه، زمان ورود و کیفیت پروژه وابسته است. در شرایط فعلی، بهترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری در تهران عبارتند از:

• انتخاب پروژه‌های باکیفیت و دارای استانداردهای مهندسی مقاوم در برابر زلزله.
• توجه به مناطق میانی و شمالی که در دوره‌های اخیر ثبات نسبی یا رشد مثبت داشته‌اند.
• در نظر گرفتن پروژه‌های اقساطی و تعاونی معتبر که فشار نقدی اولیه را کاهش می‌دهند.
• اجتناب از خرید در مناطق فاقد زیرساخت و با نوسانات شدید قیمتی (برخی مناطق جنوبی و حاشیه‌ای).
• مقایسه بازده واقعی (پس از کسر تورم) و نه صرفاً رشد اسمی قیمت‌ها.

سخن آخر

سرمایه گذاری مسکن تهران نه یک فرصت تضمین‌شده است و نه یک ریسک قطعی؛ بلکه بازاری است که نیازمند تحلیل دقیق، انتخاب هوشمندانه منطقه و توجه به کیفیت ساخت است. داده‌های اخیر نشان می‌دهد شمال تهران همچنان مقاوم‌تر از جنوب عمل می‌کند و میانگین قیمت‌ها در سطح شهر تحت تأثیر رکود کاهش یافته است. برای سرمایه‌گذاران، نکته کلیدی این است که دیگر نمی‌توان تنها با تکیه بر نام «تهران» سودآوری قطعی به دست آورد؛ بلکه موفقیت وابسته به تحقیق، شفافیت اطلاعات و انتخاب پروژه درست است.

سوالات متداول سرمایه گذاری مسکن تهران