وقتی تورم بالا می‌رود، دیگر نمی‌شود با «ریال» حساب و کتاب کرد. سوال اصلی همه این است: آیا الان وقت خرید خانه است یا باید صبر کنیم؟ جواب این سوال در قیمت‌های میلیاردی و صفرهای زیادِ ریال نیست؛ راز اصلی در شاخصی پنهان شده که حرفه‌ای‌های بازار به آن می‌گویند: قیمت دلاری مسکن.

بازار مسکن دیگر فقط جایی برای خریدن «سقف بالای سر» نیست؛ بلکه تبدیل شده به گاوصندوقی که مردم سرمایه‌شان را در آن می‌گذارند تا از شر تورم و کاهش ارزش پول در امان بمانند. آمارهای ۳۰ ساله به ما می‌گویند که الان در یک لحظه خاص تاریخی ایستاده‌ایم؛ لحظه‌ای که قیمت‌ها «واقعاً» ارزان شده‌اند، هرچند به ظاهر گران به نظر برسند. در این مقاله می‌خواهیم به زبان ساده اما تخصصی بررسی کنیم چرا سال ۱۴۰۴ می‌تواند بهترین زمان برای خرید ملک در ۱۰ سال اخیر باشد.

چرا حرفه‌ای‌ها قیمت خانه را به دلار حساب می‌کنند؟

بیایید روراست باشیم؛ وقتی قیمت خانه بالا می‌رود، لزوماً شما پولدارتر نشده‌اید، بلکه فقط ارزش پول ملی کمتر شده است. سرمایه‌گذار باهوش کاری به قیمت‌های نجومی ریالی ندارد؛ او ماشین‌حسابش را برمی‌دارد و قیمت دلاری مسکن را حساب می‌کند تا ببیند ملک واقعاً گران شده یا ارزان.

رابطه دلار و مسکن مثل سایه و صاحب سایه است. وقتی دلار گران می‌شود، مسکن هم دنبالش می‌دود، اما گاهی عقب می‌ماند و گاهی جلو می‌زند.

• وقتی مسکن از دلار جلو می‌زند، می‌گوییم بازار «حباب» دارد (گران است).
• وقتی مسکن از دلار جا می‌ماند، می‌گوییم بازار «حباب منفی» دارد (ارزان است و فرصت خرید).

چیزی که امروز در قیمت دلاری مسکن می‌بینیم، دقیقاً همین حالت دوم است؛ یک فرصت کمیاب که شاید تا سال‌ها تکرار نشود.

داستان فراز و نشیب قیمت‌ها؛ از آرامش دهه ۸۰ تا طوفان ۱۴۰۲

برای اینکه بدانیم الان کجا ایستاده‌ایم، باید ببینیم قبلاً چه گذشته است. نمودار قیمت دلاری مسکن در تهران همیشه سعی می‌کند به یک عدد تعادلی برگردد، اما هیجانات بازار گاهی کار را خراب می‌کند.

۱. روزهای آرام (قبل از ۱۳۹۷)

در دهه‌های ۷۰ و ۸۰، قیمت هر متر خانه در تهران معمولاً بین ۶۰۰ تا ۸۰۰ دلار می‌چرخید. اما در سال ۱۳۹۷، وقتی دلار ناگهان گران شد، قیمت دلاری مسکن به ۷۶۶ دلار سقوط کرد. این یعنی خانه‌ها مفت شده بودند! کسانی که آن زمان خریدند، برنده بزرگ بازار شدند.

۲. سال‌های هیجانی (۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱)

از سال ۹۹ ورق برگشت. مردم برای فرار از تورم به بازار ملک هجوم آوردند. جوِ بازار آنقدر سنگین شد که قیمت مسکن نه تنها گرانی دلار را جبران کرد، بلکه از آن جلو زد و به کانال ۱۴۰۰ دلار رسید.

۳. قله تاریخی ۱۴۰۲: وقتی قیمت‌ها سقف را شکافتند

اوج داستان در سال ۱۴۰۲ بود. طبق تحلیل‌های ما، قیمت دلاری مسکن به عدد بی‌سابقه ۱۶۰۰ دلار رسید. این یعنی گران‌ترین حالت ممکن در تاریخ! در این نقطه، حباب قیمت‌ها آنقدر بزرگ شد که دیگر کسی توان خرید نداشت و بازار مجبور شد ترمز بکشد.

سال ۱۴۰۳: سالی که حباب ترکید

بازار نمی‌تواند تا ابد گران بماند. در سال ۱۴۰۳ اتفاق جالبی افتاد: دلار گران شد (به ۶۰ هزار تومان و بالاتر رسید)، اما قیمت خانه آنقدرها تکان نخورد. نتیجه چه شد؟ قیمت دلاری مسکن سقوط آزاد کرد. از قله ۱۶۰۰ دلار پایین آمدیم و به کانال ۱۱۰۰ و در نهایت به حدود ۱۰۰۰ دلار (و طبق برخی آمارها ۸۸۶ دلار) رسیدیم. این ریزش ۳۵ درصدی یعنی حباب کاملاً خالی شده و قیمت‌ها به سطح منطقی و جذاب برگشته‌اند.

دماسنج بازار چه می‌گوید؟ (شاخص اجاره به قیمت)

یکی از بهترین راه‌ها برای اینکه بفهمیم مسکن حباب دارد یا نه، مقایسه قیمت خانه با اجاره‌بهای آن است (شاخص P/R).

• سال ۹۹ (وضعیت قرمز): قیمت خانه آنقدر بالا رفته بود که ۳۲ سال طول می‌کشید تا پول خرید خانه با اجاره برگردد! (عدد ۳۱.۸). این یعنی خرید اصلا صرفه نداشت.
• سال ۱۴۰۳ (وضعیت سبز): الان این عدد به حدود ۲۰ رسیده است. یعنی تعادل به بازار برگشته و خرید ملک دوباره توجیه اقتصادی پیدا کرده است. البته بخشی از این اتفاق به خاطر گران شدن شدید اجاره‌هاست، اما به هر حال نشان می‌دهد قیمت فروش ملک، جای ریزش زیادی ندارد.

آیا قیمت باز هم پایین می‌آید؟ (دیوار محکم هزینه ساخت)

خیلی‌ها می‌پرسند: «نکند الان بخریم و سال بعد ارزان‌تر شود؟» پاسخ در «هزینه ساخت» نهفته است. ساختن یک متر آپارتمان (با احتساب زمین، جواز، سیمان و کارگر) همین الان بیش از 30 میلیون تومان آب می‌خورد.

• هزینه مصالح با دلار بالا می‌رود.
• زمین حکم طلا را دارد و مالکانش ارزان‌فروش نیستند.

بنابراین، محدوده ۸۰۰ تا ۱۰۰۰ دلار، در واقع «قیمت تمام شده» است. قیمت نمی‌تواند از هزینه تولید کمتر شود، چون اگر بشود، دیگر کسی خانه نمی‌سازد و کمبود عرضه باعث گرانی بدتر در آینده می‌شود. پس خیالتان راحت، اینجا یک کف بتنی محکم است.

پولمان را کجا ببریم؟ تهران، ترکیه یا دبی؟

اگر به فکر سرمایه‌گذاری هستید، بیایید تهران را با همسایه‌ها مقایسه کنیم:

• تهران (فرصت خرید): متری ۱۰۰۰ دلار. الان در کف قیمت است و پتانسیل رشد بالایی دارد چون از تورم دلار جا مانده.
• استانبول (ریسک بالا): متری ۱۵۲۰ دلار. ۵۰ درصد گران‌تر از تهران! تازه اقتصاد ترکیه هم تورم وحشتناکی دارد و ارزش لیر مدام کم می‌شود.
• دبی (گران و لوکس): متری ۳۰۰۰ تا ۵۵۰۰ دلار. جای امنی است اما پول ورودی خیلی زیادی می‌خواهد و مناسب سرمایه‌های خرد نیست.

اگر ماشین‌حساب دست بگیریم، تهران در حال حاضر نسبت به رقبایش «مفت» محسوب می‌شود. این فقط یک تفاوت قیمت ساده نیست؛ بلکه نشان‌دهنده یک «پتانسیل رشد نهفته» است. در حالی که بازارهای همسایه ممکن است به سقف قیمتی خود رسیده باشند یا درگیر حباب باشند، تهران در کف قیمتی خود در حال استراحت است. برای سرمایه‌گذاری که ریسک‌پذیر است، خرید در کفی که یک‌سوم قیمت دبی و ارزان‌تر از استانبول است، می‌تواند در میان‌مدت سود دلاری شیرینی به همراه داشته باشد.

پیش‌بینی سال ۱۴۰۴: آرامش قبل از طوفان؟

آمارها دروغ نمی‌گویند. ما از قله ۱۶۰۰ دلار پایین آمده‌ایم و سختی‌های سال ۱۴۰۳ را رد کرده‌ایم. برای سال 1404 سه نکته مهم داریم:

1. کمبود خانه: چند سال است که ساخت و ساز کم شده و تقاضا انباشته شده است (مثل فنر فشرده).
2. چشم‌انداز دلار: همه پیش‌بینی‌ها می‌گویند دلار در سال آینده صعودی است.
3. ارزانی دلاری: الان مسکن نسبت به دلار ارزان است و بازار دوست دارد این عقب‌ماندگی را جبران کند.

تحلیل‌ها نشان می‌دهد که سال ۱۴۰4 می‌تواند نقطه پایان رکود تورمی فعلی باشد. دلیل این پیش‌بینی، مکانیسم «فنر فشرده» است:

اول اینکه، کاهش شدید ساخت‌وساز در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ باعث شده عرضه جدیدی وارد بازار نشود. این «کسری عرضه انباشته» دقیقاً در سال ۱۴۰4 خود را نشان خواهد داد.

دوم، تطبیق اجتناب‌ناپذیر با هزینه‌ها: وقتی دلار بالا می‌رود، هزینه سیمان، فولاد و جواز ساخت گران می‌شود. سازنده نمی‌تواند زیر قیمت تمام‌شده بفروشد. بنابراین، سال ۱۴۰4 احتمالاً زمانی است که بازار دیگر نمی‌تواند در برابر فشار تورم مقاومت کند و برای پر کردن شکاف قیمتی با دلار، وارد فاز حرکت می‌شود.

حرف آخر: بخریم یا صبر کنیم؟

تحلیل نمودار قیمت دلاری مسکن تهران یک پیام ساده و شفاف دارد: بازار در ایستگاه ۱۰۰۰ دلار منتظر مسافر است. اگر قصد سرمایه‌گذاری دارید، خرید در این قیمت‌ها (که نزدیک به هزینه ساخت است) کم‌ریسک‌ترین کار ممکن است. شما دارید ملک را در ارزان‌ترین حالتِ دلاری‌اش در ۵ سال اخیر می‌خرید.

هشدار: بازار مسکن ایران رحم ندارد و منتظر تردید ما نمی‌ماند. تجربه سال ۹۷ و ۹۸ نشان داده که به محض یک جرقه کوچک ارزی، فنر قیمت رها می‌شود و فاصله ۱۰۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار با سرعتی باورنکردنی پر خواهد شد. امروز فرصت هست، شاید فردا نباشد.