اگر سرمایه یا زمینی دارید و می‌خواهید در صنعت ساختمان‌سازی سرمایه گذاری کنید، آگاهی از تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت می‌تواند به شما کمک کند تصمیم بهتری بگیرید و از بهترین راه وارد بازار مسکن شوید.

مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت دو روش رایج در اجرای پروژه‌های ساختمانی هستند. بسیاری از کارفرمایان و سرمایه‌گذاران هنگام انتخاب بین این دو روش دچار تردید می‌شوند، زیرا هر کدام شرایط و تعهدات متفاوتی را برای طرفین ایجاد می‌کنند. در این مقاله به بررسی تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت می‌پردازیم تا بتوانید انتخابی آگاهانه و متناسب با نیازهای مالی خود داشته باشید.

تعریف مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت

برای درک بهتر تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت، ابتدا باید این دو روش را به طور مختصر بررسی نماییم:

مدیریت پیمان چیست؟

مدیریت پیمان روشی است که در آن کارفرما (مالک زمین یا سرمایه‌گذار) اجرای پروژه را به یک مدیر پیمان واگذار می‌کند. در این روش، مدیر پیمان مسئولیت نظارت، هماهنگی و اجرای پروژه را بر عهده دارد؛ اما مالکیت پروژه همچنان در اختیار کارفرما باقی می‌ماند. برای دریافت اطلاعات جامع‌تر درباره مدیریت پیمان می‌توانید مقاله “مدیریت پیمان: کلید موفقیت در پروژه‌های بزرگ” را بخوانید.

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت نوعی همکاری بین مالک زمین و سازنده است که طی آن، مالک زمین و سازنده توافق می‌کنند که هزینه‌ها، مسئولیت‌ها و سود پروژه را بر اساس یک قرارداد مشخص بین خود تقسیم کنند. در این روش، مالک زمین بخشی از دارایی خود (زمین) را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل، سازنده هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند و در پایان پروژه، طرفین بر اساس توافق، سهم خود را دریافت می‌کنند. در مقاله ” مشارکت در ساخت چیست و چگونه انجام می‌شود؟” به طور مفصل با مراحل این روش آشنا خواهید شد.

بررسی تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت از چند منظر

حالا که با مفهوم این دو روش به طور خلاصه آشنا شدیم، به بررسی تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت می‌پردازیم:

مالکیت پروژه و میزان کنترل طرفین

در مدیریت پیمان، مالکیت پروژه کاملاً در اختیار کارفرما است و مدیر پیمان فقط مسئول اجرای پروژه طبق قرارداد است.

در مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده به ‌صورت مشترک مالک پروژه می‌شوند و در نهایت بر اساس قرارداد، سهم خود را از واحدهای ساخته‌‌شده دریافت می‌کنند.

 مسئولیت تأمین سرمایه

تأمین سرمایه یکی از اصلی‌ترین تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت است. در مدیریت پیمان، تأمین مالی پروژه، بر عهده کارفرما است و مدیر پیمان صرفاً عملیات اجرایی را مدیریت می‌کند.

در مشارکت در ساخت، هزینه‌های اجرایی و ساخت بر عهده سازنده است و مالک زمین معمولاً فقط زمین خود را به‌ عنوان سرمایه اولیه وارد پروژه می‌کند.

تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت در ریسک مالی و حقوقی

در مدیریت پیمان، کارفرما تمام ریسک‌های مالی پروژه را متحمل می‌شود، زیرا سرمایه‌گذاری از طرف او انجام می‌شود.

در مشارکت در ساخت، ریسک مالی و حقوقی بین مالک زمین و سازنده تقسیم می‌شود و در صورت عدم موفقیت پروژه (در صورت عدم مشاوره کافی و درست)، هر دو طرف متضرر خواهند شد.

نوع قرارداد و نحوه سودآوری

در مدیریت پیمان، مدیر پیمان معمولاً درصدی از هزینه‌های پروژه را به عنوان حق‌الزحمه خود دریافت می‌کند و سود یا زیان پروژه مستقیماً بر عهده کارفرما است.

اما در مشارکت در ساخت، طرفین از محل فروش یا اجاره واحدهای ساخته‌شده سود می‌برند و میزان این سود، بستگی به توافق اولیه شما در قرارداد دارد.

 انعطاف‌پذیری در تغییرات پروژه

یک تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت مربوط به میزان انعطاف‌پذیری روش‌ها است. در مدیریت پیمان، کارفرما اختیار بیشتری در تغییرات طراحی، متریال و نحوه اجرای پروژه دارد. در مشارکت در ساخت، هرگونه تغییر در پروژه باید با توافق هر دو طرف انجام شود، زیرا هزینه‌ها و منافع بین آن‌ها مشترک است.

تأثیر تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت در انتخاب روش سرمایه گذاری

تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت عاملی برای انتخاب مؤثرترین راه برای سرمایه گذاری در انواع پروژه هاست.

مدیریت پیمان بیشتر برای پروژه‌های بزرگ و پیچیده‌ای مناسب است که نیاز به هماهنگی دقیق، نظارت مستمر و مدیریت منابع مختلف دارند. این روش برای پروژه‌هایی مانند برج‌های بلند، پروژه‌های تجاری یا ساخت مراکز صنعتی بسیار کارآمد است، زیرا در این گونه پروژه‌ها، داشتن یک مدیر پیمان حرفه‌ای برای نظارت بر هزینه‌ها، منابع و زمان‌بندی ضروری است.

مشارکت در ساخت بیشتر برای پروژه‌های کوچک‌تر و زمانی که مالک زمین نمی‌خواهد تمام هزینه‌های ساخت را تقبل کند، مناسب است. این روش معمولاً در پروژه‌های مسکونی و یا مجتمع‌های کوچک تجاری دیده می‌شود که در آن مالک زمین به عنوان آورده اولیه زمین خود را در پروژه شریک می‌کند و سازنده هزینه‌های ساخت را متقبل می‌شود.

تأثیر روش ساخت ساختمان بر کیفیت نهایی پروژه

یکی از جنبه‌های کلیدی که ممکن است تحت تأثیر انتخاب روش قرار گیرد، کیفیت نهایی پروژه است:

• در مدیریت پیمان، به دلیل نظارت دقیق‌تر و مدیریت قوی‌تر بر پروژه، کیفیت نهایی معمولاً بالاتر است. کارفرما می‌تواند به طور مداوم بر روند پروژه نظارت کرده و تغییرات لازم را در زمان مناسب اعمال کند.
• در مشارکت در ساخت، ممکن است کیفیت پروژه تحت تأثیر تقسیم ریسک‌ها و منابع قرار گیرد. زیرا در این روش، سازنده معمولاً به دنبال کاهش هزینه‌ها برای افزایش سود خود است و این می‌تواند بر کیفیت ساخت تأثیر بگذارد.

نکته مهم در تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت، وضعیت اقتصادی ایران تأثیر زیادی بر انتخاب روش‌های مختلف اجرای پروژه‌های ساختمانی دارد. در دوره‌های رکود اقتصادی و تورم بالا، بسیاری از مالکان زمین و سرمایه‌گذاران برای کاهش ریسک مالی، به مشارکت در ساخت تمایل بیشتری نشان می‌دهند، زیرا در این روش نیازی به تأمین هزینه‌های کلان برای ساخت‌وساز نیست و ریسک مالی میان طرفین تقسیم می‌شود. در مقابل، در دوره‌های اقتصادی پایدارتر، کارفرمایان معمولاً ترجیح می‌دهند از روش مدیریت پیمان استفاده کنند تا کنترل کامل‌تری بر هزینه‌ها و زمان پروژه داشته باشند.

مقایسه زمانی میان مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت

یک تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت مرتبط با میزان زمانی است که هر دو روش برای اتمام پروژه نیاز دارند. در واقع انتخاب بین مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت می‌تواند تأثیر زیادی بر مدت زمان اجرای پروژه داشته باشد. در حالی که هر دو روش می‌توانند به موفقیت پروژه کمک کنند، نوع قرارداد و مسئولیت‌های هر طرف می‌تواند زمان‌بندی نهایی پروژه را متفاوت کند.

• در مدیریت پیمان، معمولاً زمان‌بندی پروژه دقیق‌تر است و مراحل اجرایی به صورت مؤثری کنترل می‌شوند. این به دلیل تأمین مالی اولیه توسط کارفرما است که منابع به راحتی در دسترس قرار دارند و مدیر پیمان می‌تواند برنامه‌ریزی دقیقی برای تکمیل پروژه داشته باشد.
• در مشارکت در ساخت، ممکن است پروژه به دلایل مختلف با تأخیر مواجه شود. دلیل این تأخیر می‌تواند به طور عمده به تأمین منابع مالی توسط سازنده و نیاز به هماهنگی‌های مداوم میان طرفین مربوط باشد. در این روش، سازنده باید هزینه‌های ساخت را تأمین کند که ممکن است به طولانی شدن زمان اتمام و تحویل پروژه منجر شود.

تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت در چالش‌های قانونی و حقوقی

زمان بررسی تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت باید نکات حقوقی مربوط به هر روش را بدانید. بخش مهمی از هر پروژه ساختمانی مربوط به مسائل حقوقی و قانونی آن است. انتخاب روش مناسب می‌تواند تأثیر زیادی بر نحوه مواجهه با چالش‌های قانونی داشته باشد.

• در مدیریت پیمان، به این دلیل که کارفرما کنترل کامل بر پروژه دارد، قراردادها معمولاً دقیق و شفاف‌تر تنظیم می‌شوند. اما کارفرما باید مسائل حقوقی پروژه را با دقت بررسی کند تا از بروز مشکلات قانونی در طول مسیر کاری جلوگیری شود.
• در مشارکت در ساخت، تقسیم سود و ریسک بین طرفین می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی پیچیده‌ای شود. در صورتی که توافقات روشن و دقیق در قرارداد وجود نداشته باشد، اختلافات می‌تواند در آینده مشکلات زیادی ایجاد کند. به همین دلیل، تنظیم قراردادهای حقوقی جامع و شفاف در این روش اهمیت به سزایی دارد.

نقش مشاوران باتجربه برای انتخاب نوع سرمایه گذاری

با توجه به تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت، در هر دو روش، مشاوران حرفه‌ای می‌توانند نقش کلیدی در موفقیت پروژه‌های مسکونی و تجاری و اداری ایفا کنند:

• در مدیریت پیمان، مشاوران معمولاً در زمینه‌های فنی، مالی و اجرایی به کارفرما کمک می‌کنند و اطمینان حاصل می‌کنند که پروژه طبق برنامه‌ریزی و بودجه تعیین‌شده پیش می‌رود. مشاوران می‌توانند در انتخاب پیمانکاران و تأمین منابع مورد نیاز نیز کمک کنند.
• در مشارکت در ساخت، مشاوران حقوقی و مالی می‌توانند به طرفین کمک کنند تا توافقات منصفانه و شفاف را تنظیم کنند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نمایند. مشاوران به ویژه در تنظیم قراردادهای مشارکت و تقسیم سود اهمیت زیادی دارند.

کدام روش برای سرمایه‌گذاری در ساختمان سازی مناسب‌تر است؟

انتخاب بین مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت به عواملی مانند میزان سرمایه اولیه، میزان ریسک‌پذیری، کنترل بر پروژه و نوع مشارکت بستگی دارد. اگر کارفرمایی سرمایه کافی برای اجرای پروژه دارد و می‌خواهد کنترل کاملی بر روند اجرا داشته باشد، مدیریت پیمان گزینه بهتری است. اما اگر مالک زمینی هستید که قصد دارید بدون تأمین هزینه‌های ساخت، در سود پروژه سهیم شوید، مشارکت در ساخت می‌تواند گزینه مناسبی باشد به شرطی که کاملا از طرف دیگر مطمئن باشید.

این مورد را نیز باید قبل از انتخاب نوع سرمایه گذاری در نظر داشته باشید که در مدیریت پیمان در صورتی که طرفین به مشکلی بر بخورند فسخ قرارداد با تغییر مدیریت پیمان امکان پذیر است. اما در مشارکت ساخت؛ چون مالک، زمین را واگذار کرده و سازنده نیز منابع مالی را برای ساخت و ساز تأمین کرده فسخ قرارداد به راحتی اتفاق نخواهد افتاد و ممکن است پروژه برای هر دو طرف با ضرر متوقف شود.
مورد دیگر در نظر گرفتن ارزش زمین در نوع انتخاب نوع سرمایه گذاری است. اگر زمین ارزش بالایی دارد به سبب افزایش ارزش آن در طول زمان مدیریت پیمان گزینه بهتری است. اما اگر زمین در موقعیت مکانی ایده‌آلی نیست مشارکت در ساخت می‌تواند گزینه بهتری باشد.

ما در گروه ساختمانی کرمانی با تجربه گسترده در هر دو روش، نسبت به مدیریت پیمان نظر مثبت‌تری داریم و به دلایلی که گفته شد مشارکت در ساخت را انجام نخواهیم دید مگر در شرایط کاملاً مشخص که در مشاوره قبل از سرمایه گذاری توضیح خواهیم داد. شما هم می‌توانید برای مشاوره دقیق برای انتخاب بهترین گزینه با ما در تماس باشید.

مزایا و معایب مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت

برای بررسی دقیق‌تر و مقایسه بهتر این دو روش، دسته‌بندی زیر می‌تواند راهنمای خوبی باشد:

مزایای مدیریت پیمان	معایب مدیریت پیمان	مزایای مشارکت در ساخت	معایب مشارکت در ساخت
کنترل بیشتر بر پروژه و تصمیم‌گیری مستقیم توسط کارفرما	نیاز به سرمایه اولیه زیاد از سوی کارفرما	کاهش فشار مالی برای مالک زمین	کاهش کنترل مالک زمین بر زمان و نحوه اجرای پروژه
شفافیت مالی و امکان مدیریت هزینه‌ها	تحمل ریسک مالی توسط مالک پروژه	تقسیم ریسک مالی و اجرایی بین دو طرف	نیاز به توافق مداوم بین طرفین در تصمیمات کلیدی
انعطاف‌پذیری بالا در تغییرات طراحی و اجرایی	نیاز به نظارت مداوم بر عملکرد مدیر پیمان	امکان اجرای پروژه بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم توسط مالک زمین	امکان ایجاد اختلافات حقوقی در صورت نبود قرارداد محکم

آنچه از مقاله تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت آموختیم

تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت در نحوه تأمین مالی، مالکیت، مسئولیت‌ها و سودآوری خلاصه می‌شود. در روش مدیریت پیمان، مالک زمین تأمین‌کننده سرمایه و تصمیم‌گیرنده اصلی است، در حالی که در روش مشارکت در ساخت، ریسک‌ها و سود بین دو طرف تقسیم می‌شود. انتخاب بین این دو روش بستگی به شرایط مالی، میزان ریسک‌پذیری و اهداف شما دارد. همچنین مشاوره گرفتن از افراد باتجربه در زمینه فروش و ساخت ملک، می‌تواند کمک بسیار مؤثری برای یک سرمایه گذاری مؤثر، پرسود و با کمترین ریسک مالی باشد. برای سرمایه‌گذاری در هر کدام از این روش‌ها باید نکات مهمی را بدانید تا بدون مشکل حقوقی، ملک خود را تهیه نمایید

در مدیریت پیمان:

• تعیین دقیق درصد دستمزد مدیر پیمان و نحوه پرداخت آن
• الزام مدیر پیمان به ارائه گزارش‌های مالی و اجرایی شفاف
• توجه به شرایط فسخ قرارداد و تعهدات در صورت تأخیر

در مشارکت در ساخت:

• تعیین دقیق سهم طرفین از واحدهای ساخته‌شده
• مشخص کردن مسئولیت تأمین هزینه‌های جانبی (عوارض، مالیات، بیمه و…)
• توجه به قوانین مربوط به ضمانت اجرایی و محاسبه جریمه تأخیر در قرارداد

سوالات متداول