تصور کنید صاحب یک خانه کلنگی هستید و سازنده ای پیشنهاد ساخت آن را در قالب قرارداد پیمان مدیریت به شما ارائه داده است. قطعا این سوال برایتان پیش خواهد آمد که منظور از مدیریت پیمان چیست و در صورت بستن قرارداد مدیریت پیمان ساختمان، سود خواهید کرد یا زیان؟ با توجه به اینکه این روزها این مفهوم بسیار گسترده شده است، آگاهی از ریزه‌کاری‌های این نوع قرارداد برای مالکان و مهندسان عمران ضروری خواهد بود. به همین دلیل در این مطلب، به طور کامل به بررسی مدیریت ساخت پیمانی می‌پردازیم و به سوالات شما در مورد مزایا، هزینه‌ها، قیمت مدیریت پیمان ساختمان و تفاوت آن با سایر روش‌های ساخت‌وساز پاسخ خواهیم داد. با ما همراه شوید.

مدیریت پیمان چیست؟

مدیریت پیمان نوعی قرارداد است که بین کارفرما و سازنده به صورت حقیقی یا حقوقی منعقد می‌شود. درواقع کارفرما، سرمایه‌گذار و مالک پروژه است و قرار است پروژه به دست پیمانکار ساخته شود.

به عبارت ساده‌تر در پاسخ به سوال مدیریت پیمان یعنی چه باید بگوییم نوعی روش تامین منابع است که طی آن مالک، یک سازنده یا همان پیمانکار را برای ساخت ساختمانش استخدام می‌کند. در چنین حالتی، پیمانکار مسئول برنامه‌ریزی، سازمان‌دهی و مدیریت پیمانکاران فرعی و کارگران خواهد بود. این روش بیشتر مختص پروژه‌های بزرگ و پیچیده‌ای است که نیاز به تخصص در برنامه‌ریزی زمانی، بودجه‌بندی و مدیریت تیم‌های متنوع ساخت‌وساز دارند.

تفاوت مدیریت پیمان با پیمانکاری

اگرچه دو مفهوم مدیریت ساخت پیمان و پیمانکاری به ظاهر مشابه به نظر می‌رسند، اما در واقعیت از نکات و ویژگی‌های خاصی برخوردارند که در ادامه به بررسی تفاوت آن خواهیم پرداخت:

• نوع قرارداد: در مدیریت پیمان کارفرما با مدیر پروژه قرارداد می‌بندد، اما در پیمانکاری به طور مستقیم با پیمانکار قرارداد بسته خواهد شد.
• مسئولیت اجرایی: در مدیریت ساخت پیمانی کارهای اجرایی را پیمانکاران با نظارت مدیریت پیش می‌برند، اما در پیمانکاری، پیمانکار مسئولیت اجرایی تمامی فعالیت‌ها را بر عهده دارد.
• کنترل و نظارت: در مدیریت ساخت پیمانی نظارت بر عهده مدیر پروژه و در پیمانکاری بر عهده کارفرما است.
• قرارداد: مهم‌ترین تفاوت این دو مدل در انواع قراردادها و هزینه‌ها است. در مدیریت ساخت پیمانی، درآمد سازنده قسمتی از هزینه‌های پروژه خواهد بود؛ به این معنا که در این روش نیازمند سرمایه‌گذاری از سوی سازنده نیست، بلکه او فقط باید توانایی‌هایش را به کار بگیرد. با افزایش یا کاهش هزینه‌ها، درآمد سازنده نیز افزایش یا کاهش خواهد یافت. در مقابل، در پیمانکاری توافق با مالک ملک است و تمامی هزینه‌ها از ابتدا تا انتها بر عهده پیمانکار است. این روش اگرچه با سود بیشتری همراه است، اما ریسک مالی نیز دارد.

شاخص	مدیریت ساخت پیمانی	پیمانکاری
نوع قرارداد	قرارداد بین کارفرما و مدیر پروژه	قرارداد مستقیم بین کارفرما و پیمانکار
مسئولیت اجرایی	کارهای اجرایی توسط پیمانکاران با نظارت مدیریت پیش می‌رود	پیمانکار مسئولیت اجرای تمامی فعالیت‌ها را بر عهده دارد
کنترل و نظارت	نظارت بر عهده مدیر پروژه است	نظارت بر عهده کارفرما است
ویژگی‌های قرارداد	درآمد سازنده بخشی از هزینه‌های پروژه است؛ نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم ندارد و درآمد با تغییر هزینه‌ها متغیر است	پیمانکار تمامی هزینه‌ها را از ابتدا تا انتها تقبل می‌کند؛ این روش سود بیشتر اما با ریسک مالی همراه است

اینکه کدام یک بهتر است، به ویژگی‌های هر پروژه بستگی دارد. برخی از پروژه‌ها از مدیریت ساخت پیمانی سود بیشتری می‌برند، در حالی که برخی دیگر با پیمانکاری کارآمدتر خواهند بود.

انواع قراردادهای مدیریت پیمان

قبل از اینکه به معرفی انواع قرارداد مدیریت پیمان بپردازیم، بهتر است با تعریف این نوع قرارداد آشنا شویم:

قرارداد مدیریت پیمان چیست؟

از آنجا که مدیریت ساخت پیمانی با پیچیدگی‌های فنی و اجرایی بسیاری همراه است، همواره به عنوان یکی از چالش‌های پروژه‌های عمرانی در نظر گرفته می‌شود. در چنین مواقعی، نوشتن قرارداد می‌تواند به طرفین کمک کند ریسک‌ها و خطرات پروژه را به حداقل برسانند و امنیت بیشتری را تا اتمام پروژه برای خود فراهم کنند.

در چنین حالتی، ممکن است خیلی از افراد با انواع قرارداد مدیریت ساخت پیمانی آشنا نباشند و از خودشان بپرسند این قرارداد چیست، چه هدفی را دنبال می‌کند و بین چه افرادی منعقد می‌گردد.

باید بگوییم این قرارداد، توافقی بین کارفرما و پیمانکار برای انجام یک پروژه است. طی این قرارداد، پیمانکار متعهد می‌شود تمامی کارهای مدیریتی و اجرایی پروژه را به صورت صفر تا صد انجام دهد و در مقابل، مبلغی از کل هزینه‌های پروژه را به عنوان کارمزد پیمانکاری یا درصد مدیریت پیمان دریافت کند.

در واقع می‌توان گفت در انواع قراردادهای مدیریت ساخت پیمانی، پیمانکار مسئول اجرا و به پایان رساندن پروژه است و کارفرما در نقش سرمایه‌گذار و تامین کننده منابع مالی پروژه ظاهر می‌شود.

برخی از مهم‌ترین انواع قراردادهای پیمانی شامل موارد زیر می‌شوند:

قرارداد مدیریت پیمان درصدی

در قرارداد درصدی، پیمانکار بابت کارهایی که انجام می‌دهد، درصدی از هزینه کل را از کارفرما دریافت خواهد کرد.

قرارداد مدیریت پیمان امانی

در این نوع قرارداد پیمانکار موظف است تمامی مسئولیت‌های پروژه از تامین نیروی انسانی و ماشین‌آلات گرفته تا تجهیزات و مصالح ساختمانی را تهیه کند. مدیریت اجرایی پروژه نیز بر عهده کارفرما خواهد بود. در این روش، پیمانکار نیز مانند یکی از پرسنل از کارفرما حقوق دریافت خواهد کرد و هیچ نفعی از هزینه‌های ایجاد شده در پروژه نمی‌برد.

قرارداد مدیریت پیمان دستمزدی

در این نوع قرارداد، تهیه مصالح مورد نیاز برای اجرای پروژه به عهده کارفرما است و پیمانکار تنها اجرای عملیات را بر عهده دارد؛ بنابراین، شخص پیمانکار تنها بابت اجرای عملیاتش دستمزد دریافت خواهد کرد.

قرارداد مدیریت پیمان گلوبال

در پروژه‌های زیاد یا پروژه‌های بزرگ، بیشتر کارفرماها تمایل دارند اجرای پروژه را به گونه‌ای به پیمانکار واگذار کنند که قیمت مبلغ پیمان بر اساس قیمت‌های پایه نباشد و به شکل کلی در نظر گرفته شود. در چنین حالتی پرداختی‌ها نیز به صورت مرحله‌ای و پله پله انجام خواهد شد.

شرح خدمات مدیریت پیمان

شرح خدمات مدیریت ساخت پیمانی شامل سه دسته زیر می‌شود:

1-صلاحیت‌ها و وظایف پیمانکار

کارفرما و پیمانکار دو طرف اصلی در قراردادهای مدیریت پیمانکاری ساختمان هستند که هر کدام وظایف خاصی را بر عهده دارند. خدمات مدیریتی شامل موارد زیر می‌شوند:

• داشتن تجربه و مهارت کافی برای اجرای امور
• داشتن پروانه اشتغال اجرا از سازمان نظام مهندسی
• داشتن استراتژی‌های مناسب برای اجرای پروژه
• توانایی مدیریت مالی پروژه
• داشتن توانایی مدیریت فنی پروژه
• تحویل و تکمیل ساختمان در زمان قید شده در قرارداد
• استخدام کارکنان مورد نیاز برای کمک به اجرای پروژه
• توانایی دریافت مجوزهای ساخت‌وساز
• توانایی مدیریت مراحل پیشرفت پروژه و عملکرد کارکنان
• بیمه کردن پروژه و تمامی کارکنان

2-وظایف مشاور

اگر برای پیشبرد بهتر کارهای ساختمانی خود تصمیم به انتخاب مشاور گرفته‌اید، باید انجام وظایف زیر را از او انتظار داشته باشید:

• نظارت دقیق بر نحوه اجرای پروژه
• نظارت بر هزینه‌های ساخت‌وساز و خرید مصالح
• نظارت بر انجام خواسته‌های کارفرما حین اجرای پروژه
• تهیه نقشه‌های ساختمان و همچنین دریافت مجوزهای ساخت‌وساز
• ایجاد هماهنگی‌های لازم بین پیمانکار و کارفرما
• تشخیص صلاحیت و انتخاب پیمانکار
• کنترل نقشه‌ها با فرآیند اجرای پروژه

3-صلاحیت‌ها و وظایف کارفرما

برخی از مهم‌ترین وظایف کارفرمای پروژه شامل موارد زیر می‌شوند:

• تامین تمامی هزینه‌های مورد نیاز برای اجرای پروژه
• تعیین مشاور و پیمانکار
• گرفتن تصمیمات مهم در مورد طرح و اجرای ساختمان
• داشتن توانایی‌های لازم برای مدیریت پروژه در صورت نبود مشاور

هزینه‌ها و درصد مدیریت پیمان

 همان‌طور که گفته شد، بخشی از هزینه اختصاص یافته به پروژه به عنوان دستمزد ساخت به سازنده داده خواهد شد. این عدد را درصد مدیریت پیمان ساخت می‌نامند.

به طور کلی در پاسخ به سوال مدیریت پیمان چند درصد است باید بگوییم درصد مدیریت پیمان بین 7 تا 22 درصد متغیر است و مقدار دقیق آن به عوامل مختلفی بستگی دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهیم کرد:

• مکان پروژه
• عرف منطقه
• وسعت پروژه
• مقدار بودجه مدنظر مالک
• کیفیت متریال و ساخت
• شرایط آب و هوایی

تمامی موارد گفته شده بر درصد نهایی تاثیرگذارند، اما به طور کلی این درصد در بازسازی ساختمان بین 10 تا 17 درصد است. در صورت ویلایی بودن پروژه این عدد بین 15 تا 22 درصد و در آپارتمان‌های چندطبقه بین 10 تا 12 درصد خواهد بود.

اما منظور از هزینه‌های انجام پروژه چیست؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم در قراردادهای مدیریت ساخت پیمانی، صفر تا صد پروژه بر عهده سازنده است و این یعنی، اجرای تمامی بخش‌های ساختمان. در ادامه بخش‌های کلی اجرای یک ساختمان را بررسی می‌کنیم:

• سفت‌کاری: این مورد شامل عملیات خاک‌برداری، اجرای فونداسیون، اجرای اسکلت بتنی یا فولادی و دیوارچینی است.
• نازک‌کاری: این مورد شامل گچ‌کاری، سرامیک، سنگ یا پارکت، نصب شیرآلات و نصب کابینت می‌شود.
• تاسیسات برقی: هزینه‌های این بخش شامل مواردی ازجمله لوله گذاری، داکت و نصب کلید پریزها است.
• تاسیسات مکانیکی: این بخش شامل لوله کشی‌های آب سرد و گرم، سیستم سرمایش و گرمایش، نصب تجهیزات سرویس‌های بهداشتی و نصب آسانسور است.
• هزینه‌های جانبی: برای بخش هزینه‌های جانبی می‌توان مواردی همچون دریافت پروانه تخریب و نوسازی، هزینه‌های مربوط به نظام مهندسی، بیمه کارگران، هزینه‌های مربوط به دارایی و مالیات و بسیاری موارد دیگر را در نظر گرفت.

اهمیت مدیریت پیمان در صنعت ساختمان

مدیریت پیمان یکی از قراردادهایی است که برای اجرا و ساخت یک ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد. با توجه به مزایایی که این نوع قرارداد دارد، آشنایی با آن به ویژه برای مهندسان عمران بسیار ضروری خواهد بود. در قرارداد درصدی، مالک علاوه بر اینکه ملکش را در اختیار سازنده قرار می‌دهد، موظف به پرداخت تمامی هزینه‌های اجرای ساختمان نیز خواهد بود. درصد مشخصی از تمامی هزینه‌ها نیز به عنوان درصد مدیریت ساخت پیمانی به سازنده پرداخت خواهد شد.

سوالات متداول